Comment liquider les loyers d’un bien propre affectés au remboursement de son prêt d’acquisition ?
Dans le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, l’affectation des revenus d’un bien propre au financement de ce même bien soulève la question d’une éventuelle récompense. Par un arrêt n° 24-22.791, la Cour de cassation juge que ces revenus ne constituent pas des fruits consommés lorsqu’ils remboursent le prêt ayant permis son acquisition.
En l’espèce, après le divorce de deux époux mariés sous le régime légal, des difficultés étaient survenues au cours de la liquidation et du partage de leurs intérêts patrimoniaux.
L’un d’eux était propriétaire d’un immeuble acquis avant le mariage grâce à un emprunt. Durant l’union, les loyers produits par ce bien avaient financé les échéances du crédit.
La cour d’appel avait retenu que ces revenus étaient devenus communs dès leur perception. Leur affectation au prêt souscrit pour acquérir le bien propre ayant appauvri la communauté, elle avait fixé la récompense à 81 065,99 euros.
L’époux soutenait au contraire qu’en application des articles 1401 et 1403 du Code civil, seuls les fruits et revenus non consommés revenaient à la communauté. Selon lui, les loyers absorbés par le remboursement du prêt devaient donc rester étrangers à celle-ci.
Le remboursement du crédit échappe à la notion de consommation
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Elle rappelle que l’article 1401 du Code civil intègre à la communauté les économies réalisées sur les fruits et revenus des biens propres. L’article 1403 exclut toutefois les fruits consommés sans fraude.
La Haute Juridiction précise alors que les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de ce bien ne sont pas consommés au sens de ce texte.
Lorsque ces fruits et revenus sont affectés à la communauté, leur emploi au financement du bien correspondant opère un transfert de valeur au profit du patrimoine propre. Conformément à l’article 1437 du Code civil, la communauté bénéficie donc d’un droit à récompense.
Une distinction décisive au stade de la liquidation
La solution sépare ainsi la consommation effective des revenus propres de leur emploi patrimonial. Le paiement, au moyen des loyers, du crédit ayant financé l’immeuble ne consomme pas ces sommes puisqu’elles contribuent à la constitution d’un actif propre.
L’époux ne peut dès lors écarter la récompense en invoquant l’absorption immédiate des loyers par les mensualités. Leur participation au financement du bien doit être intégrée aux opérations de liquidation de la communauté.
Historique
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