L’arrêt n° 24-22.791 impose une récompense pour les loyers affectés au remboursement d’un bien propre
La qualification des loyers issus d’un immeuble propre détermine directement les comptes entre époux lors de la liquidation de la communauté. Dans un arrêt du 9 septembre, n° 24-22.791, la Cour de cassation juge que leur affectation au remboursement du prêt ayant financé l’acquisition du bien ne constitue pas une consommation excluant tout droit à récompense.
Pourquoi les loyers d’un bien propre relèvent-ils de la communauté ?
Après le divorce d’époux mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux a révélé un désaccord concernant un immeuble propre à l’époux. Ce bien avait été acquis grâce à un prêt immobilier souscrit avant le mariage. Pendant l’union, les revenus locatifs avaient néanmoins servi à régler les mensualités de cet emprunt.
Selon l’article 1401 du Code civil, la communauté comprend les économies réalisées sur les fruits et revenus des biens propres. L’article 1403 du Code civil précise toutefois qu’elle ne peut revendiquer les fruits consommés sans fraude. L’enjeu consistait donc à déterminer si le remboursement du crédit caractérisait une telle consommation.
Le remboursement de l’emprunt peut-il être assimilé à une consommation des revenus ?
La Cour de cassation répond négativement. Les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de ce même bien ne sont pas « consommés » au sens de l’article 1403. Le paiement des échéances contribue au financement du patrimoine personnel de l’époux et ne fait donc pas disparaître les loyers du périmètre communautaire.
La cour d’appel avait ainsi retenu que ces fonds, communs dès leur perception, avaient été utilisés au profit du bien propre. Elle avait fixé à 81 065,99 euros la récompense due à la communauté.
Quelle conséquence l’article 1437 du Code civil attache-t-il à cette affectation ?
Lorsque des revenus affectés à la communauté procurent un avantage au patrimoine propre d’un époux, l’article 1437 du Code civil fonde un droit à récompense. La Cour de cassation rejette donc le pourvoi et confirme la somme retenue. Lors d’une liquidation de régime matrimonial, l’origine propre de l’immeuble ne suffit pas : l’emploi effectif des revenus produits pendant le mariage doit également être retracé.
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